Das Thema Digitalisierung erlebt besonders in Zeiten der Corona-Pandemie erneut an Bedeutung, auch in der Immobilienbranche. Statt über die Frage, ob das Homeoffice das Büro ersetzt, zu philosophieren möchten wir diesen Trend mit einem Experten aus dem Büroimmobilienmarkt näher betrachten. Andreas Goldau, Mitglied der Geschäftsführung und kaufmännischer Leiter der POLIS Immobilien AG, war so freundlich, uns von seinen Erfahrungen zu diesem Thema aus der Praxis zu berichten.
Die 1998 gegründete POLIS Immobilien AG, Berlin, erwirbt bundesweit Büroimmobilien in guten innerstädtischen Lagen an den wichtigsten deutschen Bürostandorten für den eigenen Anlagebestand und verwaltet diese selbst. Es wird in Objekte mit konkretem Wertsteigerungspotenzial oder sicherem Cashflow investiert und Wertsteigerungen durch aktives Management der eigenen Immobilien, deren Umbau, Modernisierung, Erweiterung, Vermietung und andere Maßnahmen erzielt. Ein Schwerpunkt liegt in der Digitalisierung von Büroabläufen und Prozessen sowie im Gebäudemanagement.
“Wir haben erkannt, dass es immer wichtiger wird, die Digitalisierung bei uns voranzutreiben”
Karoline Pantera: Hallo Andreas, im Vergleich zu vielen neuen Share- bzw. Flexoffice- oder auch Coworking-Anbietern seid ihr nun schon seit mehr als 20 Jahren erfolgreich im klassischen Büroimmobilienmarkt unterwegs. Welche Rolle spielen für POLIS diese neuen Nutzungskonzepte? Wie siehst du die Zukunft der Büroimmobilie?
Andreas Goldau: Hallo Karoline, neue Nutzungskonzepte sind tatsächlich ein hoch aktuelles und auch spannendes Thema. Auch wenn wir selbst bisher bis auf wenige Ausnahmen eher klassische Büroflächen ab 200 m² anbieten und unsere Mieter oft Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder auch einmal eine Krankenkasse sind und diese die Flächen langfristig anmieten und exklusiv selbst nutzen, verfolgen und diskutieren wir in der Geschäftsführung selbstverständlich regelmäßig moderne Nutzungskonzepte und deren Bedeutung für unser Portfolio. Innerhalb unserer Mietflächen gibt es entsprechende Nutzungspatente mit „Open Space Büros“ und Einzelbüros. Auch haben wir erkannt, dass es immer wichtiger wird, in Zeiten des schnellen Wandels, der sicherlich auch ein Produkt der umgreifenden Digitalisierung ist, die Digitalisierung bei uns voranzutreiben und Prozesse und Abläufe in der Immobilienverwaltung aber auch bei der Immobilie selbst dadurch zu vereinfachen und beweglicher zu gestalten
Die Anforderungen an Büroimmobilien werden in der Zukunft vor allem in einer hohen Flexibilität der Flächen liegen, angepasst an ein dynamisches Arbeiten mit variablen Arbeitszeiten und einer örtlichen Mobilität. Weiterhin wird das Thema Nachhaltigkeit stärkeren Einfluss auf die Büroimmobilien haben.
“Wir achten auf die Skalierbarkeit des Produkts”
KP: Digitalisierung ist also ein wichtiger Punkt. In vielen internen und externen Prozessen setzt POLIS digitale Tools ein und arbeitet hierbei auch mit einigen Proptechs zusammen. So werden Rechnungseingänge digital erfasst und automatisiert bearbeitet oder Roboter für redundante Aufgaben eingesetzt. In der Lietzenburger Straße in Berlin, am Sitz der POLIS Immobilien AG, öffnet ihr Türen mit dem Smartphone, steuert die Wartung von Aufzügen komplett digital und kommuniziert über eine App mit den Mietern. Warum setzt POLIS so stark auf Digitalisierung? Woher kommt euer Mut?
AG: Wir sehen eine große Effizienz durch die Digitalisierung, z. B. hinsichtlich Kostenersparnissen und Arbeitserleichterungen bei dem Vermieter aber auch bei dem Mieter. Wir haben diesen Mehrwert schon früh erkannt und prüfen den wirklichen Nutzen von jeder Neuerung zunächst selbst an unserem Bürostandort. Wir achten auf die Skalierbarkeit des Produkts, sodass wir dieses ggf. sofort portfolioweit einsetzen können.
Darüber hinaus sehen wir uns als Anbieter moderner Büroflächen, in denen moderne Nutzungskonzepte und smarte Technologien eine Rolle spielen, und wollen ein Stück weit Innovator in der Immobilienwirtschaft sein.
KP: Digitalisierung bedeutet Veränderung und dies wird von vielen Nutzern zunächst mit Widerstand oder Bedenken beklagt. Außerdem gibt es immer wieder Fälle, bei denen sich ein neues Produkt auf dem Papier besser anhört als in der Wirklichkeit. Was ist die größte Herausforderung bei der Digitalisierung des Gebäudemanagements? Gab es Probleme und wenn ja, wie wurden diese gelöst?
AG: Die erste Herausforderung ist die Entwicklung eines Konzepts, die alle Aspekte berücksichtigt. Dabei sind die Erwartungen und Bedürfnisse der Mieter, die Bewirtschaftung der Flächen sowie auch die Finanzierbarkeit grundlegend. Es ist mit Hilfe intelligenter Technologien viel möglich, das hat jedoch auch einen Preis und die Kosten hierfür müssen über die Mieten erwirtschaftet werden. Als umfangreiches Thema ist hier das BIM (Bauwerksdatenmodellierung) zu nennen. Die Einrichtung dieser Systeme erfolgt zu einem bestimmten Preis, jedoch müssen diese Systeme auch im täglichen Betrieb stets aktualisiert und gepflegt werden, das sollte man im Blick haben. Aus diesem Grund ist die vorherige intensive Ausarbeitung eines Gesamtkonzepts von großer Bedeutung.
Aktuell haben wir mit der Errichtung von E-Ladesäulen in unseren Tiefgaragen begonnen, nachdem hierfür ein 40-seitiges Konzept ausgearbeitet, alle Information zusammengetragen und alle Seiten intensiv beleuchtet wurden. Meist beginnen wir zunächst mit einem entsprechenden Pilotprojekt.
“Wir wollen ein Stück weit Innovator der Immobilienwirtschaft sein”
KP: Ihr seid seit vielen Jahren im stetigen Austausch mit euren Mietern. Wie haben sich die Ansprüche der Mieter in den letzten Jahren in Bezug auf Digitalisierung verändert?
AG: Wir führen regelmäßig Mieterumfragen durch. Die Mieter erwarten in erster Linie, dass die Mietfläche und die entsprechende Bewirtschaftung reibungslos funktioniert und ggf. ein Ansprechpartner zur Verfügung steht. Hier hatten wir beispielsweise ein appbasiertes Ticketingsystem mit Weiterleitung zu unserem Facility Manager getestet und eine sehr gute Akzeptanz sowie Resonanz erhalten. Die in dieser App auch integrierte Austauschplattform hatte jedoch für die Mieter-Community keinen Mehrwert, weil die Mitarbeiter unserer Mieter bereits über eigene Kommunikationskanäle ausreichend vernetzt sind. Der Gedanke des mieterübergreifenden Austauschs gleich eines Social-Netzwerks wird in unseren Bürogebäuden eher nicht genutzt. Vorstellbar ist, dass der Bedarf in Gebäuden mit einem großen Campus oder bei Wohnimmobilien vermutlich größer wäre.
KP: Mit Sensorberg wurde dieses Jahr ein Rahmenvertrag unterzeichnet, welcher darauf abzielt, dass für alle Gebäude im Portfolio der POLIS die Nutzung der Sensorberg-Zutrittskontrolle oder Smart Metering bei einer anstehenden Modernisierung geprüft wird. Inwieweit ist Datenschutz und Datensicherheit ein entscheidendes Kriterium bei der Auswahl eines Partners für die Gebäudedigitalisierung? Was muss dabei beachtet werden?
AG: Das Thema Datensicherheit ist ein sehr wichtiges Thema, das wir auch bei POLIS sehr ernst nehmen und ein entscheidendes Kriterium bei der Auswahl unserer Partner darstellt. Bei dem Einsatz digitaler Lösungen, z. B. der von Sensorberg, werden die Daten der Nutzer unserer Gebäude erfasst, daher muss der datenschutzkonforme Umgang sensibler Daten sichergestellt werden. Das ist die Voraussetzung, sodass letztlich die Akzeptanz und damit der Nutzen dieser Lösungen gelingen kann.
“Sensorberg – ein vertrauenswürdiger Partner mit verlässlicher Hardware.”
KP: Diesen Punkt konnten wir erfüllen. Gibt es weitere Gründe, warum ihr euch für die Sensorberg Smart Spaces entschieden habt?
AG: Wir haben uns im Vorfeld alle Anbieter angeschaut und verglichen. Ein entscheidendes Kriterium, das allein Sensorberg bietet, ist die ausbaufähige Plattform, mit der Möglichkeit, über diese Plattform weitere Funktionen und Anwendungen einzubinden, vor allem im Bereich Sensorik. Zudem erfahren wir Sensorberg als einen vertrauenswürdigen Partner mit verlässlicher Hardware. Die ISO27001 Zertifizierung bestätigt dies. Bei Sensorberg wird nicht nur geredet, sondern zuverlässig umgesetzt.
KP: Das Kompliment können wir gerne zurückgeben. Andreas, ich danke dir für das Gespräch.
Das Interview führte Karoline Pantera, PR & Marketing Manager at Sensorberg